עמית קפלן, משרד עורכי דין
ליווי משפטי בנדל״ן
צעד אחר צעד
משרד עורכי הדין עמית קפלן מעניק ליווי משפטי אישי ומקיף לרוכשי דירות ולדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. עם ניסיון של מעל 30 שנה, כל תיק מנוהל ישירות על ידי עו״ד עמית קפלן עצמו, לצד צוות מומחים מנוסה: לשקט נפשי, שקיפות וקבלת החלטות בטוחה בכל שלב.
לקביעת שיחת יעוץ
התחדשות עירונית
מתחילה בשיחה אמיתית
עמית קפלן הוא משרד עורכי דין המתמחה בהתחדשות עירונית, עסקאות מקרקעין וליטיגציה נדל"נית בכל רחבי הארץ.
אנחנו כאן בשבילכם, מדן ועד אילת,
בטלפון, בוואטסאפ, ובפגישות פנים אל פנים.
הפרויקט שלכם בידיים טובות
השאירו פרטים ובואו ניפגש
פרויקטים שלנו
כמה מהפרויקטים הנבחרים שלנו ברחבי הארץ
למה להתחדש איתנו
מבט רחב המגיע מהיכרות עמוקה עם כל הגורמים בשטח.
- ניסיון בייצוג דיירים, יזמים וקבלני ביצוע
- זיהוי מוקדם של סיכונים ונקודות תורפה בחוזים ובתהליך
- ניהול מו״מ שמייצר הגנות ושקט לאורך הדרך
- ליווי דיירים מתחילת הדרך, טרם בחירת יזם, ועד לשלב שבו הדירות החדשות ירשמו על שם הבעלים בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו)
ניסיון מצטבר שמתרגם ידע משפטי לתהליך יעיל ותוצאות בשטח.
- ליווי לרוכשי דירות ולדיירים בהתחדשות עירונית
- פרויקטים שהסתיימו בהצלחה, כולל מסירת דירות
- הנעת תהליכים מוכחת: 102 חתימות של בעלי דירות, בהתחדשות עירונית, מתוך 120 דירות בפחות מ־4 חודשים בפרויקט אחד
- ליטיגציה נדל״נית
ליווי ונוכחות בשטח בכל מקום שבו הפרויקט מתקדם.
- פרויקטים מדן ועד אילת
- היכרות עם עבודה מול רשויות מקומיות וגורמי תכנון בכל אזור
- ניסיון בניהול תהליכים מול נציגויות דיירים וקבוצות גדולות
קצת עלינו
מומחים במקרקעין, מסחר והתחדשות עירונית
משרד עו"ד עמית קפלן מתמחה בעסקאות נדל"ן, התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין. המשרד פועל משנת 1999 ובעל ותק וניסיון בעסקאות מגוונות ומורכבות.
עו"ד עמית קפלן, הינו עו"ד ותיק בעל ניסיון רב בתחום האזרחי והמסחרי ומשמש גם כנוטריון ויועץ עיסקי לחברות ולבעלי עסקים מהבכירים בישראל ומייצג דיירים בפרוייקטים של התחדשות עירונית, יזמים, ושימש כבא כוח היועץ המשפטי לממשלה בנושא תכנון ובניה. עו"ד עמית קפלן נשוי+3, שותף פעיל בעמותת 'צעדים קטנים' וטריאתלט ותיק.
עוד עלינו
כדאי לדעת
סכסוכי גבולות – איך לא להתדיין 10 שנים בבתי המשפט?
סכסוכי גבולות הם מהסוג הזה של עניינים שנראים במבט ראשון כמו “שאלה טכנית קטנה”, אבל בפועל הם יכולים להפוך למסלול מכשולים של שנים, והכול בגלל
רוב דרוש בהתחדשות עירונית – המושג שקובע הכל
רוב דרוש הוא המושג הכי חשוב בהתחדשות עירונית, לפעמים אפילו יותר מהמפרט, יותר מהתמורה, ויותר מהשם של היזם. למה? כי זה הרגע שבו פרויקט מפסיק
נזילה מהשכן מלמעלה: רטיבות בתקרה, עובש, נזקים, ומלחמה קטנה על צדק גדול
יש רגע כזה, קטן לכאורה, שמדליק נורה אדומה בבית. אתם מסתכלים על התקרה ורואים כתם. בהתחלה זה נראה כמו לכלוך או סימן ישן, משהו שאפשר
שאלות נפוצות
מי אתם ובמה אתם מתמחים?
אנחנו משרד עורכי דין ונוטריון שממוקם בכפר סבא, ופועל בתחום המקרקעין והנדל״ן כבר משנת 1999.
עיקר העשייה שלנו היא בעולמות ההתחדשות העירונית, עסקאות נדל״ן פרטיות ומסחריות, ומיסוי מקרקעין.
בפועל, אנחנו מלווים אנשים ברגעים הכי משמעותיים שלהם בתחום הנדל״ן, החל מהחלטה להיכנס לפרויקט פינוי בינוי או תמ״א, דרך מו״מ עם יזמים, בדיקת חוזים מורכבים, ועד ליווי עסקאות רכישה ומכירה, קומבינציה וירושות של נכסי מקרקעין.
חשוב לנו להדגיש נקודה אחת: עריכת דין היא מקצוע שירותי. אנחנו מאמינים בליווי אישי, בשפה ברורה, ובכך שהלקוח מבין בכל שלב מה קורה ומה המשמעות של כל החלטה.
מה נחשב “התחדשות עירונית” ומה בעצם אתם עושים בפרויקטים האלה?
התחדשות עירונית היא שם כולל לפרויקטים שמחדשים בניינים ישנים ומשדרגים את סביבת המגורים: חיזוק ותוספות, בנייה מחדש, או פינוי בינוי מלא. זה יכול להיות פרויקט שמתחיל מבניין אחד, וזה יכול להיות מתחם ענק של עשרות ולעיתים מאות דירות. (עו"ד עמית קפלן)
התפקיד שלנו בפרויקט הוא להיות הכתובת המשפטית של בעלי הדירות, לשמור על האינטרס שלכם מול היזם, ולוודא שהחוזה מספק לכם הגנות אמיתיות ולא רק הבטחות יפות. (עו"ד עמית קפלן)
מה זה אומר בפועל?
- ניתוח מצב משפטי של הבניין והזכויות
ליווי התארגנות דיירים, נציגות ותהליך מסודר - סיוע בבחירת יועצים נוספים שמאי , מפקח
- ניהול מו״מ משפטי מול היזם והיועצים שלו
- מכרז יזמים עבור הדיירים, הצגת שאלונים וקבלת הצעות מיזמים שונים, ריכוז ההצעות השוואה בניהם ומתן סיוע וכלים לנציגות/ דיירים לבחירת היזם – חשוב לזכור הבחירה תמיד של הנציגות/בעלי הדירות , עו"ד הוא רק יועץ.
- בדיקת תמורות, ערבויות, לוחות זמנים, פתרונות דיור בזמן הבנייה
- ניסוח וליטוש הסכם מחייב, עם הגנות שמחזיקות גם כשקשה, וגם פעולות דינמיות לאורך חיי הפרויקט ( לפעמים יש שינוים במהלך השנים שמחייבים התערבות מחודשת )
- ליווי לאורך חיי הפרויקט, כולל זמינות גבוהה ושקיפות מול הדיירים (עו"ד עמית קפלן)
במילים פשוטות: פרויקט טוב הוא פרויקט שמסתיים בדירה חדשה, אבל גם בדרך הוא צריך להיות הוגן, בטוח, וברור.
אתם מייצגים דיירים או גם יזמים?
הליבה שלנו היא ייצוג דיירים ובעלי דירות בהתחדשות עירונית, עם דגש על הצרכים המיוחדים של בעלי הדירות, גם מי שמתגורר בנכס וגם משקיעים שמחזיקים דירה במתחם.
עם זאת, אנחנו פועלים גם בעולמות המסחריים של נדל״ן ויודעים ללוות עסקאות ופרויקטים.
הקו שמנחה אותנו הוא פשוט: בכל תיק אנחנו מייצגים צד אחד בלבד, כדי שלא יווצר מצב של ניגוד עניינים. אם אנחנו איתכם, אנחנו איתכם עד הסוף.
בכל מקרה של מכרז יזמים, בוא אנחנו מייצגים דיירים , הוא לא עובר ליזמים איתם אנחנו עובדים והם לא מגישים הצעה לפרוייקט שבו אנחנו מייצגים דיירים למנוע מראש מצב של ניגוד עניינים.
מי נמצא בצוות ואיך זה משפיע על השירות?
הצוות שלנו כולל עורכי דין עם ניסיון עשיר במקרקעין ובהתחדשות עירונית, בהובלת עו״ד עמית קפלן (עו״ד ונוטריון).
הצוות כולל עוד 2 עורכי דין מומחים בנדל"ן והתחדשות עירונית: עו״ד קארין ברקאי (וותק מעל 18 שנה) ועו״ד שרון צ׳יבוטארו (וותק מעל 11 שנה), עם ניסיון בחוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין.
למה חשוב לי כדייר שיש צוות רחב שמייצג אותי?
בעולם של התחדשות עירונית אין “מסמך אחד וזהו”. יש תהליך ארוך, הרבה נקודות החלטה, ותמיד קורה משהו באמצע. צוות חזק מאפשר זמינות גבוהה ויכולת לתת תשובות מהר, בלי שתרגישו שאתם לבד. מעבר לכך, צוות רחב מביא חשיבה רחבה וניסיון מעמיק בפתרון בעיות שונות שמתרחשות וגם אתגרים שונים מול יזמים ומול עיריות, לכן הצוות שלנו מנוסה ויודע לתת מענה כדי שאתם תקבלו את המפתחות לדירה.
כמה עולים השירותים שלכם?
בהתחדשות עירונית
בהתחדשות עירונית שכר הטרחה בגין עבודה עבור הדיירים משולם על ידי היזם על פי חוק., הדיירים לא משלמים דבר. החלק היחיד שיכול לחול על דיירים זה אם הזכויות לא רשומות כמו שצריך על שמם ( לדוגמא רכשו דירה ולא השלימו העברה בטאבו , קיים אפוטרופוס וצריך לקבל צו שיפוטי לצורך חתימה , נכס עבר בירושה אבל לא נרשם על שם היורשים ) כל אלה פעולות משפטיות נוספות שאינן מכוסות על ידי היזם ומתפקידי בעלי הדירות לדאוג ו/או לשכור שירותיו של בעל מקצוע על מנת להסדיר רישום הזכויות על שמם.
עסקת מכר או רכישה
גם כאן יש שתי תצורות נפוצות:
אחוז מסוים משווי העסקה
שכר טרחה קבוע
הפער נובע מהשאלה האם זו עסקה “סטנדרטית” או עסקה עם אתגרים מיוחדים, למשל ריבוי מוכרים, יורשים, משכנתאות מורכבות, עיקולים, חריגות בנייה או לוחות זמנים צפופים.
ליטיגציה נדל״נית
בתיקים משפטיים, שכר הטרחה יכול להיות:
תעריף שעתי בתוספת הוצאות
תעריף מוסכם מראש במסגרת הסכם שכר טרחה , בהתייחס לתיק עצמו הקף השעות הנדרש וכד'.
העיקרון שמוביל אותנו
- הכל כתוב, בהסכם שכר טרחה מסודר
- תשלום מקדמה עם תחילת העבודה על התיק
- שקיפות מלאה: אתם יודעים מה אתם משלמים, ועל מה
יש דו"ח מסודר של כל הפעילות שנעשית בתיק .
התיק מתנהל במשרד עוה"ד אבל הוא של הלקוח, הלקוח זכאי ויכול לקבל כל מידע וכל מסמך בכל עת.
איך אתם עובדים, פגישות פרונטליות או בזום?
אנחנו עובדים בצורה גמישה, ובעיקר לפי מה שנכון לכם ולתיק.
פגישות פנים אל פנים
מתאים במיוחד כשיש צורך מהותי כמו חתימות, פגישה אסטרטגית רחבה.
פגישות זום
נוחות, מהירות, ומצוינות לרוב המקרים. הרבה מהתהליכים היום מתנהלים דיגיטלית, כך ניתן לקדם נושאים בצורה מהירה יותר ואפקטיבית.
טלפון
לשאלות קצרות, עדכונים, ותיאום מהיר.
וואטסאפ
למסמכים, הודעות קצרות, קביעת פגישה, או שאלה ממוקדת.
העיקרון פשוט: מה שנוח לכם, נוח לנו.
כמה זמן לוקח תיק ממוצע?
אין תשובה אחת, זה מאוד תלוי באופי הפרויקט, מיקומו ומשך הזמן שוועדות התכנון בעיר מעניקות היתר בנייה וכן מה המדיניות להתחדשות עירונית באותה העיר.
התחדשות עירונית
- שלב ההתארגנות והחתימות יכול לקחת חודשים
- התהליך כולו, כולל תכנון ובנייה, יכול להימשך בין 3 ל־7 שנים, ולפעמים יותר, תלוי ברשות, בתכנון ובקצב הביצוע.
- בהתחדשות עירונית לא ניתן להתחייב על אורך ומשך התהליך מאחר והוא לוקח לעתים זמנים ארוכים יותר, בשל התנגדויות דיירים וסוגיות נוספות
זו בדיוק הסיבה שאנחנו עובדים כדי לקצר זמנים: מסדרים תהליך, מונעים טעויות, ודוחפים איפה שאפשר.
עסקת מכר/קנייה
בממוצע 1 עד 3 חודשים.
מה גורם לזה להתארך? משכנתאות, אישורים, שעבודים, רישום בטאבו, ועוד משתנים שכל עסקה מביאה איתה.
ליטיגציה נדל״נית
תיקים פשוטים: בערך 2 עד 6 חודשים
תיקים מורכבים: שנה עד שנתיים ולעיתים יותריכול לקחת מספר שנים תלוי במורכבות התיק וובכמות הגורמים שיש בתיק
ניהול נכון של תיק הוא לא “כמה זמן זה נמשך”, אלא מה התוצאה בסוף, ומה המחיר בדרך.
האם אתם עובדים רק בהתחדשות עירונית?
לא. התחדשות עירונית היא הליבה שלנו, אבל אנחנו עוסקים בעוד תחומים משלימים במקרקעין ובמסחר.
מה כן אצלנו
- התחדשות עירונית, תמ״א, פינוי בינוי, ייצוג דיירים
- עסקאות מקרקעין, רכישה, מכירה, קומבינציה
- מיסוי מקרקעין, כחלק מובנה מייעוץ בעסקאות
- טיפול בסוגיות אזרחיות ומסחריות הקשורות לנכס, כולל חוזים והסכמים
- ליווי ירושות של נכסי מקרקעין, כשנדרש להסדיר זכויות לפני עסקה
ליטגציה נדלנית , עתירות לרישום בית משותף , סילוק פולשים יד מנכס, תביעות הקשורות לעולם הנדל"ן סכסכוך גבולות וכד'
מה לא
אנחנו לא משרד תכנון ואדריכלות, אנחנו לא שמאי מקרקעין מקצוע בפני עצמו והוא נדרש מאוד בפרויקטים של התחדשות עירונית , וגם בעסקות של בתים צמודי קרקע בעיקר, דירות גג וגן וכד' . כשיש צורך בכך, אנחנו עובדים עם אנשי מקצוע מתאימים, כדי שהלקוח יקבל מעטפת נכונה.
מה ההבדל ביניכם לבין משרדים אחרים?
יש כמה הבדלים שלקוחות מרגישים מהר מאוד.
- כנות וישירות
אנחנו לא מספרים לכם מה שאתם רוצים לשמוע, אנחנו מספרים לכם מה נכון לשמוע. גם אם זה פחות נעים. - זמינות אמיתית
בהרבה משרדים אתם מוצאים את עצמכם מדברים רק עם מזכירה או מתווך מידע. אצלנו הדגש הוא קשר ישיר, ויכולת לקבל תשובה, לא סיבוב. - ניסיון ותמונה רחבה
אנחנו מגיעים מעולמות הנדל״ן, המיסוי, והמסחר, וזו נקודת יתרון במיוחד בעסקאות מורכבות. - שקיפות וכתיבה מסודרת
כל דבר שמסכימים עליו חייב לשבת בכתב. בהסכם, בנספח, ובמנגנון ברור. זה מה שמחזיק כשהמציאות משתנה. - תוצאה, לא הצגה
אנחנו לא מודדים הצלחה בכמות הפגישות, אלא במה שקיבלתם בסוף, ומה הצלחנו למנוע בדרך.
איך אפשר לדעת אם הפרויקט שלנו בכלל מתאים להתחדשות עירונית?
זו אחת השאלות החשובות, כי לא כל בניין מתאים, ולא כל מתחם באמת בשל.
לפי התוכן המקצועי שמופיע בבלוג המשרד, מתחמים קטנים לרוב פחות מתאימים, ולעומת זאת מתחמים גדולים יכולים להפוך לאטרקטיביים יותר עבור יזמים ותכנון. בפועל, אנחנו בודקים:
- מצב תכנוני באזור
- זכויות בנייה קיימות או אפשריות
- מדיניות של הרשות להתחדשות עירונית באותה עיר
- בעיות משפטיות בבניין, למשל חריגות, רישומים חסרים, או מחלוקות בין בעלי דירות
- האם יש היתכנות כלכלית אמיתית עבור יזם
המטרה היא לא למכור חלום, אלא להעריך סיכוי מול סיכון ולדעת האם בסופו של הליך יש לנו פרויקט וכדאי לקדם אותו , או שאין היתכנות אמיתית ואנחנו לא נמכור לכם חלום. .
מה נורות אדומות בעסקת נדל״ן, ומה אתם עושים כדי להגן עלינו?
בעולם הנדל״ן יש לפעמים הבטחות נוצצות, במיוחד כשמנסים “לסגור מהר”.
במאמר של המשרד על קבוצות רכישה, מודגש רעיון מאוד פשוט: בנדל״ן אין קסמים, ואם משהו נשמע זול מדי או מהיר מדי, צריך לעצור ולבדוק.
אנחנו מגינים עליכם באמצעות:
- בדיקות מסמכים לפני חתימה- שיעבודים , משכנתאות , זהות המוכרים המציעים, קבלת אנפורמציה מהצד השני , סיוע של בעלי מקצוע נוספים כגון שמאי וכד'.
- מנגנוני בטוחות וערבויות ברורות
- תנאים מתלים שמונעים מכם להתחייב בלי הגנות
- לוחות זמנים עם סנקציות
- סעיפים שמחזיקים גם כשקורה “בלתי צפוי”
- סעיפים שיש בהם גמישות עתידית לעניין מצב השוק, על מנת שבסופו של הליך תתקיים עסקה.
המטרה היא לא רק לסגור עסקה, אלא לסגור עסקה שאפשר לחיות איתה.
מה אתם צריכים מאיתנו כדי להתחיל לעבוד?
כדי להתקדם בצורה חכמה, אנחנו מבקשים התחלה מסודרת:
- פרטי הנכס והמסמכים שיש לכם
- אם יש, טיוטות שקיבלתם מיזם או צד שני
- הסבר קצר מה מטרתכם ומה הלחצים בלוחות הזמנים
- שאלות שאתם רוצים עליהן תשובה כבר עכשיו
ברגע שיש את המידע, אפשר לבנות מפת דרכים.
אתם נותנים גם שירות נוטריון?
כן. עו״ד עמית קפלן משמש גם כנוטריון, לצד פעילותו בתחומי המקרקעין והמסחר.
זה יכול להיות רלוונטי במקרים מסוימים, למשל מסמכים שדורשים אימות נוטריוני או תרגומים נוטריוניים (בהתאם לצורך).משכנתאות ודכ'ף.
חשוב לדעת: האם המידע כאן הוא ייעוץ משפטי?
לא. זה מידע כללי בלבד. גם באתר המשרד מופיע דגש שמאמרים ותכנים הם אינפורמטיביים ולא תחליף לייעוץ מותאם אישית.
כדי לקבל תשובה מקצועית ומדויקת, צריך להבין את העובדות של המקרה הספציפי שלכם.
רגומים נוטריוניים (בהתאם לצורך).משכנתאות ודכ'ף.