עמית קפלן, משרד עורכי דין
ליווי משפטי בנדל״ן
צעד אחר צעד
משרד עורכי הדין עמית קפלן מעניק ליווי משפטי אישי ומקיף לרוכשי דירות ולדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. עו״ד עמית קפלן, חבר בלשכת עורכי הדין מאז 1996, מוביל את המשרד לצד צוות עורכי דין, עם דגש על שקיפות ועל קבלת החלטות מושכלת בכל שלב.
לקביעת שיחת ייעוץ
התחדשות עירונית
מתחילה בשיחה אמיתית
משרד עו״ד עמית קפלן עוסק בהתחדשות עירונית, בעסקאות מקרקעין ובליטיגציה נדל״נית,
ומלווה לקוחות מדן ועד אילת — בטלפון, בוואטסאפ ובפגישות פנים אל פנים.
הפרויקט שלכם בידיים טובות
השאירו פרטים ובואו ניפגש
הפרויקטים שלנו
כמה מהפרויקטים הנבחרים שלנו ברחבי הארץ
למה להתחדש איתנו
מבט רחב המגיע מהיכרות עמוקה עם כל הגורמים בשטח.
- ניסיון בייצוג דיירים, יזמים וקבלני ביצוע
- זיהוי מוקדם של סיכונים ונקודות תורפה בחוזים ובתהליך
- ניהול מו״מ שמייצר הגנות ושקט לאורך הדרך
- ליווי דיירים מתחילת הדרך, טרם בחירת יזם, ועד לשלב שבו הדירות החדשות יירשמו על שם הבעלים בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו)
ניסיון מצטבר שמתרגם ידע משפטי לתהליך יעיל ותוצאות בשטח.
- ליווי לרוכשי דירות ולדיירים בהתחדשות עירונית
- ליווינו פרויקטים שהגיעו לשלב מסירת הדירות
- בפרויקט אחד שליווינו נאספו 102 חתימות מתוך 120 דירות, בתוך פחות מ־4 חודשים
- ליטיגציה נדל״נית
כל פרויקט שונה; תוצאות קודמות אינן מבטיחות תוצאה דומה.
מדן ועד אילת
פריסה ארצית
ליווי ונוכחות בשטח בכל מקום שבו הפרויקט מתקדם.
- פרויקטים מדן ועד אילת
- היכרות עם עבודה מול רשויות מקומיות וגורמי תכנון בכל אזור
- ניסיון בניהול תהליכים מול נציגויות דיירים וקבוצות גדולות
קצת עלינו
עוסקים במקרקעין, במסחר ובהתחדשות עירונית
משרד עו״ד עמית קפלן עוסק בעסקאות נדל״ן, בהתחדשות עירונית ובמיסוי מקרקעין. המשרד פועל משנת 1999 ובעל ותק וניסיון בעסקאות מגוונות ומורכבות.
עו״ד עמית קפלן הוא עורך דין ונוטריון ותיק, בעל ניסיון רב בתחום האזרחי והמסחרי, ומייעץ לחברות ולבעלי עסקים. הוא מייצג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ושימש בא־כוח היועץ המשפטי לממשלה בענייני תכנון ובנייה ביהודה ושומרון. עמית נשוי ואב לשלושה, פעיל בעמותת "צעדים קטנים" וטריאתלט ותיק.
עוד עלינו
כדאי לדעת
סכסוכי גבולות: צעדים לבירור המחלוקת
מידע כללי על סכסוכי גבולות בין מגרשים: מסמכי מדידה, מינוי מומחה מטעם בית המשפט ובירור המחלוקת.
רוב דרוש בהתחדשות עירונית – המושג שקובע הכל
הסבר כללי על "רוב דרוש" בהתחדשות עירונית: למה הרף תלוי במסלול ובתנאי החוק, ומה כדאי לבדוק לפני שחותמים.
נזילה מהשכן מלמעלה: רטיבות בתקרה, עובש, נזקים, ומלחמה קטנה על צדק גדול
נזילה מהדירה שמעליכם? מה לתעד, איך לברר את מקור הנזילה, ואילו אפשרויות קיימות לטיפול במחלוקת.
שאלות נפוצות
מי אתם ובמה אתם עוסקים?
אנחנו משרד עורכי דין ונוטריון שממוקם בכפר סבא, ופועל בתחום המקרקעין והנדל״ן כבר משנת 1999.
עיקר העשייה שלנו היא בעולמות ההתחדשות העירונית, עסקאות נדל״ן פרטיות ומסחריות, ומיסוי מקרקעין.
בפועל, אנחנו מלווים אנשים ברגעים הכי משמעותיים שלהם בתחום הנדל״ן, החל מהחלטה להיכנס לפרויקט פינוי בינוי או תמ״א, דרך מו״מ עם יזמים, בדיקת חוזים מורכבים, ועד ליווי עסקאות רכישה ומכירה, קומבינציה וירושות של נכסי מקרקעין.
חשוב לנו להדגיש נקודה אחת: עריכת דין היא מקצוע שירותי. אנחנו מאמינים בליווי אישי, בשפה ברורה, ובכך שהלקוח מבין בכל שלב מה קורה ומה המשמעות של כל החלטה.
מה נחשב “התחדשות עירונית” ומה בעצם אתם עושים בפרויקטים האלה?
התחדשות עירונית היא שם כולל לפרויקטים שמחדשים בניינים ישנים ומשדרגים את סביבת המגורים: חיזוק ותוספות, בנייה מחדש, או פינוי בינוי מלא. זה יכול להיות פרויקט שמתחיל מבניין אחד, וזה יכול להיות מתחם ענק של עשרות ולעיתים מאות דירות.
התפקיד שלנו בפרויקט הוא להיות הכתובת המשפטית של בעלי הדירות, לשמור על האינטרס שלכם מול היזם, ולוודא שהחוזה מספק לכם הגנות אמיתיות ולא רק הבטחות יפות.
מה זה אומר בפועל?
- ניתוח מצב משפטי של הבניין והזכויות
ליווי התארגנות דיירים, נציגות ותהליך מסודר - סיוע בבחירת יועצים נוספים, כגון שמאי ומפקח
- ניהול מו״מ משפטי מול היזם והיועצים שלו
- עריכת מכרז יזמים עבור הדיירים: הכנת שאלונים, קבלת הצעות, השוואה ביניהן וליווי הנציגות בבחירה. ההחלטה נשארת תמיד בידי בעלי הדירות; עורך הדין מייעץ.
- בדיקת תמורות, ערבויות, לוחות זמנים, פתרונות דיור בזמן הבנייה
- ניסוח וליטוש הסכם מחייב, עם הגנות שמחזיקות גם כשקשה, וגם פעולות דינמיות לאורך חיי הפרויקט (לעיתים חלים שינויים במהלך השנים שמחייבים התערבות מחודשת)
- ליווי לאורך חיי הפרויקט, כולל זמינות גבוהה ושקיפות מול הדיירים
במילים פשוטות: פרויקט טוב הוא פרויקט שמסתיים בדירה חדשה, אבל גם בדרך הוא צריך להיות הוגן, בטוח, וברור.
אתם מייצגים דיירים או גם יזמים?
הליבה שלנו היא ייצוג דיירים ובעלי דירות בהתחדשות עירונית, עם דגש על הצרכים המיוחדים של בעלי הדירות, גם מי שמתגורר בנכס וגם משקיעים שמחזיקים דירה במתחם.
עם זאת, אנחנו פועלים גם בעולמות המסחריים של נדל״ן ויודעים ללוות עסקאות ופרויקטים.
הקו שמנחה אותנו הוא פשוט: בכל תיק אנחנו מייצגים צד אחד בלבד, כדי שלא יווצר מצב של ניגוד עניינים. אם אנחנו איתכם, אנחנו איתכם עד הסוף.
במכרז יזמים שבו אנחנו מייצגים את הדיירים, יזמים שאנחנו מייצגים בתיקים אחרים אינם מגישים הצעה. כך נמנע מראש ניגוד עניינים.
מי נמצא בצוות ואיך זה משפיע על השירות?
הצוות שלנו כולל עורכי דין עם ניסיון עשיר במקרקעין ובהתחדשות עירונית, בהובלת עו״ד עמית קפלן (עו״ד ונוטריון).
הצוות כולל עורכי דין העוסקים בנדל״ן ובהתחדשות עירונית: עו״ד קארין ברקאי ועו״ד שרון ציובוטרו, עם ניסיון בחוזים, במקרקעין ובמיסוי מקרקעין.
למה חשוב לי כדייר שיש צוות רחב שמייצג אותי?
בעולם של התחדשות עירונית אין “מסמך אחד וזהו”. יש תהליך ארוך, הרבה נקודות החלטה, ותמיד קורה משהו באמצע. צוות חזק מאפשר זמינות גבוהה ויכולת לתת תשובות מהר, בלי שתרגישו שאתם לבד. מעבר לכך, צוות רחב מביא חשיבה רחבה וניסיון מעמיק בפתרון בעיות שונות שמתרחשות וגם אתגרים שונים מול יזמים ומול עיריות, לכן הצוות שלנו מלווה אתכם לאורך שלבי הפרויקט.
איך נקבע שכר הטרחה?
שכר הטרחה נקבע מראש בהסכם שכר טרחה בכתב, לפי סוג התיק והיקפו. נשמח לפרט בשיחה.
איך אתם עובדים, פגישות פרונטליות או בזום?
אנחנו עובדים בצורה גמישה, ובעיקר לפי מה שנכון לכם ולתיק.
פגישות פנים אל פנים
מתאים במיוחד כשיש צורך מהותי כמו חתימות, פגישה אסטרטגית רחבה.
פגישות זום
נוחות, מהירות, ומצוינות לרוב המקרים. הרבה מהתהליכים היום מתנהלים דיגיטלית, כך ניתן לקדם נושאים בצורה מהירה יותר ואפקטיבית.
טלפון
לשאלות קצרות, עדכונים, ותיאום מהיר.
וואטסאפ
למסמכים, הודעות קצרות, קביעת פגישה, או שאלה ממוקדת.
העיקרון פשוט: מה שנוח לכם, נוח לנו.
כמה זמן לוקח תיק ממוצע?
אין תשובה אחת, זה מאוד תלוי באופי הפרויקט, מיקומו ומשך הזמן שוועדות התכנון בעיר מעניקות היתר בנייה וכן מה המדיניות להתחדשות עירונית באותה העיר.
התחדשות עירונית
- שלב ההתארגנות והחתימות יכול לקחת חודשים
- התהליך כולו, כולל תכנון ובנייה, יכול להימשך בין 3 ל־7 שנים, ולפעמים יותר, תלוי ברשות, בתכנון ובקצב הביצוע.
- בהתחדשות עירונית לא ניתן להתחייב על אורך ומשך התהליך מאחר והוא לוקח לעתים זמנים ארוכים יותר, בשל התנגדויות דיירים וסוגיות נוספות
זו בדיוק הסיבה שאנחנו עובדים כדי לקצר זמנים: מסדרים תהליך, מונעים טעויות, ודוחפים איפה שאפשר.
עסקת מכר/קנייה
בממוצע 1 עד 3 חודשים.
מה גורם לזה להתארך? משכנתאות, אישורים, שעבודים, רישום בטאבו, ועוד משתנים שכל עסקה מביאה איתה.
ליטיגציה נדל״נית
תיקים פשוטים: בערך 2 עד 6 חודשים
תיקים מורכבים: שנה עד שנתיים, ולעיתים יותר — בהתאם למורכבות התיק ולמספר הצדדים.
ניהול נכון של תיק הוא לא “כמה זמן זה נמשך”, אלא מה התוצאה בסוף, ומה המחיר בדרך.
האם אתם עובדים רק בהתחדשות עירונית?
לא. התחדשות עירונית היא הליבה שלנו, אבל אנחנו עוסקים בעוד תחומים משלימים במקרקעין ובמסחר.
מה כן אצלנו
- התחדשות עירונית: פינוי־בינוי, תמ״א 38 במקומות ובמקרים שבהם היא עדיין חלה, ותוכניות עירוניות שהחליפו אותה; ייצוג בעלי דירות
- עסקאות מקרקעין, רכישה, מכירה, קומבינציה
- מיסוי מקרקעין, כחלק מובנה מייעוץ בעסקאות
- טיפול בסוגיות אזרחיות ומסחריות הקשורות לנכס, כולל חוזים והסכמים
- ליווי ירושות של נכסי מקרקעין, כשנדרש להסדיר זכויות לפני עסקה
- ליטיגציה נדל״נית: רישום בית משותף, סילוק יד מנכס, סכסוכי גבולות ותביעות נדל״ן אחרות
מה לא
אנחנו לא משרד תכנון ואדריכלות ולא שמאי מקרקעין. שמאות היא מקצוע נפרד, והיא נדרשת בעיקר בהתחדשות עירונית ובעסקאות בבתים צמודי קרקע, דירות גג ודירות גן. כשצריך, אנחנו עובדים עם אנשי מקצוע מתאימים.
מה מאפיין את העבודה שלנו?
כמה עקרונות שמנחים אותנו:
- כנות וישירות
אנחנו לא מספרים לכם מה שאתם רוצים לשמוע, אנחנו מספרים לכם מה נכון לשמוע. גם אם זה פחות נעים. - קשר ישיר
המשרד שם דגש על קשר ישיר עם הלקוחות ועדכונים שוטפים. - ניסיון ותמונה רחבה
אנחנו מגיעים מעולמות הנדל״ן, המיסוי, והמסחר, וזו נקודת יתרון במיוחד בעסקאות מורכבות. - שקיפות וכתיבה מסודרת
כל דבר שמסכימים עליו חייב לשבת בכתב. בהסכם, בנספח, ובמנגנון ברור. זה מה שמחזיק כשהמציאות משתנה. - תוצאה, לא הצגה
אנחנו לא מודדים הצלחה בכמות הפגישות, אלא במה שקיבלתם בסוף, ומה הצלחנו למנוע בדרך.
איך אפשר לדעת אם הפרויקט שלנו בכלל מתאים להתחדשות עירונית?
זו אחת השאלות החשובות, כי לא כל בניין מתאים, ולא כל מתחם באמת בשל.
מתחמים קטנים לרוב פחות מתאימים, ולעומת זאת מתחמים גדולים יכולים להפוך לאטרקטיביים יותר עבור יזמים ותכנון. בפועל, אנחנו בודקים:
- מצב תכנוני באזור
- זכויות בנייה קיימות או אפשריות
- מדיניות של הרשות להתחדשות עירונית באותה עיר
- בעיות משפטיות בבניין, למשל חריגות, רישומים חסרים, או מחלוקות בין בעלי דירות
- האם יש היתכנות כלכלית אמיתית עבור יזם
המטרה היא לא למכור חלום, אלא להעריך סיכוי מול סיכון ולדעת האם בסופו של הליך יש לנו פרויקט וכדאי לקדם אותו , או שאין היתכנות אמיתית.
מה נורות אדומות בעסקת נדל״ן, ומה אתם עושים כדי להגן עלינו?
בעולם הנדל״ן יש לפעמים הבטחות נוצצות, במיוחד כשמנסים “לסגור מהר”.
רעיון פשוט מנחה אותנו: בנדל״ן אין קסמים, ואם משהו נשמע זול מדי או מהיר מדי, צריך לעצור ולבדוק.
אנחנו מגינים עליכם באמצעות:
- בדיקות לפני חתימה: שעבודים, משכנתאות, זהות המוכרים, קבלת מידע מהצד השני וסיוע של אנשי מקצוע נוספים, כגון שמאי.
- מנגנוני בטוחות וערבויות ברורות
- תנאים מתלים שמונעים מכם להתחייב בלי הגנות
- לוחות זמנים עם סנקציות
- סעיפים שמחזיקים גם כשקורה “בלתי צפוי”
- סעיפים שיש בהם גמישות עתידית לעניין מצב השוק, על מנת שבסופו של הליך תתקיים עסקה.
המטרה היא לא רק לסגור עסקה, אלא לסגור עסקה שאפשר לחיות איתה.
מה אתם צריכים מאיתנו כדי להתחיל לעבוד?
כדי להתקדם בצורה חכמה, אנחנו מבקשים התחלה מסודרת:
- פרטי הנכס והמסמכים שיש לכם
- אם יש, טיוטות שקיבלתם מיזם או צד שני
- הסבר קצר מה מטרתכם ומה הלחצים בלוחות הזמנים
- שאלות שאתם רוצים עליהן תשובה כבר עכשיו
ברגע שיש את המידע, אפשר לבנות מפת דרכים.
אתם נותנים גם שירות נוטריון?
כן. עו״ד עמית קפלן משמש גם כנוטריון, לצד פעילותו בתחומי המקרקעין והמסחר.
זה יכול להיות רלוונטי במקרים מסוימים, למשל מסמכים שדורשים אימות נוטריוני או תרגומים נוטריוניים (בהתאם לצורך).
חשוב לדעת: האם המידע כאן הוא ייעוץ משפטי?
לא. המידע באתר הוא מידע כללי בלבד, ואינו ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ אישי. כדי לקבל תשובה מדויקת צריך להכיר את העובדות של המקרה שלכם.